Laproposta irrevocabile di acquistoè una dichiarazione scritta con cui il potenziale compratore presenta al venditore esprimendo la volontà di acquistare un determinatoimmobilead un determinato prezzo. E’ quindi una dichiarazione scritta del potenziale compratore al venditore al fine di dimostrarsi interessato all’operazione di compravendita dell’immobile.
Nella proposta viene stabilita una scadenza che vincola il proponente per un certo periodo di tempo, il venditore è libero di valutare altre offerte prima della scadenza indicata nell’atto.La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente, il venditore, prima dell’accettazione formale della proposta, può valutare altre offerte giunte dopo la prima che ha ricevuto e scegliere quella che ritiene più conveniente. La proposta decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
La disciplina di questo istituto è rinvenibile nell’art.1329 delCodice civile:
| Art. 1329 c.c. | “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca èsenza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.” |
Si dice “irrevocabile” perché il potenziale compratore stabilendo alla proposta una data di scadenza non può ritirarla prima di tale data e l’offerta resterà valida anche dopo la sua morte o in caso di incapacità del proponente, a meno che tali eventi facciano venire meno il senso dell’operazione.
Indice degli Argomenti
- Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?
- Cosa deve contenere?
- Caparra
- Accettazione o rifiuto proposta irrevocabile di acquisto
- Proposta irrevocabile di acquisto e contratto preliminare di compravendita
Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?
La proposta irrevocabile di acquisto è una comunicazione effettuata dal potenziale acquirente al possibile venditore con il quale egli si propone di acquistare una determinata res. La figura è particolarmente impiegata per l’acquisto di immobili, dunque, nella generalità dei casi, la proposta ha ad oggetto la compravendita di una casa.
La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio qualche giorno, fino a qualche mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri. Per questo motivo si definisce proposta di carattereunilaterale.
Per individuare gli elementi essenziali della fattispecie è opportuno effettuare un preliminare inquadramento sui concetti di proposta e accettazione, dunque sulle modalità di conclusione di un contratto. La disciplina di questo istituto è rinvenibile nell’art.1329 delCodice civile:
| Art. 1329 c.c. | “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca èsenza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.” |
La proposta irrevocabile produce la conseguenza per cui gli eventi soggettivi connessi alla persona del proponente, cioè morte e incapacità sopravvenuta, non fanno venir meno la proposta. Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta, la revoca è senza effetto.
Questa formulazione comunque comporta delle incertezza, sembra che se il soggetto si sia obbligato a non revocare.L’irrevocabilità della proposta comporta, la volontà del potenziale acquirente di mantenere fino a una certa data l’intenzione di comprare l’immobile.
La non revoca sembrerebbe oggetto di obbligazione, quindi se revoco la tutela dovrebbe essere obbligatoria. Tuttavia, come espressamente precisato dalla legge l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, ciò in quanto l’eventuale revoca della proposto resterà inefficace. L’effetto della proposta irrevocabile, dunque, non è quello di far sorgere un’obbligazione risarcitoria in caso di mancato rispetto della clausola, ma quella di rendere l’atto di revoca vano.
Cosa deve contenere?
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere redatta in modo completo e corretto. Essa deve contenere:
- i dati catastali dell’immobile oggetto della proposta insieme alla planimetria della stessa;
- le informazioni riguardanti la provenienza del bene (come acquisto, donazione, eredità, ecc.);
- la situazione urbanistica dell’immobile, indicando le autorizzazioni e le certificazioni riguardanti la sua costruzione, permessi di costruire, condoni o sanatorie, varianti in corso d’opera, e quant’altro;
- il prezzo offerto per la compravendita dell’immobile con le modalità e i tempi con cui viene effettuato il pagamento;
- Indicazione del termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia.
Se l’immobile viene acquistato tramiteun intermediario(come agenzia immobiliare o mediatore), nella proposta d’acquisto devono essere inseriti:
- i dati dell’intermediario;
- l’entità della relativa provvigione;
- l’entità delle spese incluse nella provvigione (ad esempio, le imposte);
- l’indicazione del soggetto o dei soggetti che si faranno carico del pagamento della provvigione stessa.
Caparra
Solitamente, al momento in cui viene redatta la proposta, viene consegnata una somma di denaro a titolo di caparra. La caparra non deve, necessariamente, essere del 20% sul prezzo d’acquisto, dato che non si è ancora nella fase del preliminare di compravendita, essa resterà bloccata fino alla scadenza o l’accettazione della proposta irrevocabile. In caso di mancata accettazione, la caprarra dovrà essere restituita.
Normalmente la somma da versare a titolo di caparravaria in relazione al valore dell’immobile. Di solito èintorno al 10%del prezzo dell’immobile.
Accettazione o rifiuto proposta irrevocabile di acquisto
In mancanza di accettazione scritta dopo la data stabilita, la proposta perde efficacia. Il potenziale acquirente può comunque fare un’ulteriore proposta irrevocabile.
Solitamente viene inserita nella proposta il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, indicando che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca. In questo caso, la proposta produce i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
Se, invece, il proprietario dell’immobile rifiuta la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia stato l’intervento dell’intermediario, restituirà al promettente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.
Proposta irrevocabile di acquisto e contratto preliminare di compravendita
La proposta di acquisto vincola soltanto l’acquirente fino a quando non viene accettata anche dal venditore dell’immobile.Il contratto preliminarevincola da subito entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Dal momento in cui viene firmato il contratto preliminare, il proprietario non può più vendere la casa ad altri acquirenti. L’articolo 2932 c.c. consente al contraente del preliminare che non sia inadempiente un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro ilrifiutodell’altra parte arispettare l’impegnoassunto con il preliminare. Mi riferisco all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Nel caso in cui una parte, che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia a tale obbligo, l’altro contraente può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo al fine di ottenere l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
FAQs
Come annullare una proposta irrevocabile di acquisto? ›
La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l'accettante ne ha intrapreso in buona fede l'esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subite per l'iniziata esecuzione del contratto.
Come svincolarsi da una proposta d'acquisto? ›La proposta, a norma dell'art. 1328 c.c., “può essere revocata finché il contratto non sia concluso“. Considerato che il contratto si ritiene concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, sino a tale momento la proposta può essere revocata.
Cosa succede se il venditore cambia idea? ›Da un punto di vista puramente giuridico, non c'è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore).
Cosa succede se Ritiro una proposta di acquisto? ›In caso di revoca della proposta d'acquisto il futuro acquirente avrà diritto alla restituzione della somma che era stata depositata a titolo di acconto. Qualora invece era intervenuta l'accettazione del venditore e sia stata versata una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria le cose stanno diversamente.
Quando decade una proposta irrevocabile di acquisto? ›La proposta decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l'ha accettata per iscritto. Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d'acquisto, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
Cosa succede se l'acquirente si tira indietro? ›Dunque, se l'acquirente si tira indietro e non adempie al contratto, il venditore può: nel caso di caparra confirmatoria: accontentarsi di trattenere la caparra o fare causa all'acquirente affinché il giudice lo obblighi ad eseguire il contratto, chiedendo anche i danni per il ritardo.
Come tutelarsi prima del rogito? ›Tutelarsi in caso di consegna chiavi prima del rogito
In sostanza, basta scambiarsi i consensi nei modi indicati dalla legge perché il bene oggetto di trasferimento diventi del compratore.
In che modo? La disdetta va effettuata inviando, 30 giorni prima della scadenza del mandato, una lettera di disdetta tramite raccomandata A/R. Se il mandato viene revocato alla sua scadenza naturale e viene comunicata in tempo la revoca del contratto, non è prevista alcuna penale da pagare.
Quanto è la penale agenzia immobiliare? ›Sul contratto è prevista una penale del 95% della provvigione del mediatore in caso di recesso anticipato o revoca del mandato all'agenzia.
Cosa succede se l'acquirente non vuole più acquistare casa? ›Se, infatti, l'acquirente vuole annullare il compromesso, il venditore può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto, oltre a un eventuale risarcimento dei danni subiti.
Quando l'acquirente perde la caparra? ›
Acquirente: quando perde la caparra? Le cose cambiano quando è l'acquirente ad essere inadempiente. In questo caso, egli rischia di perdere ciò che ha versato in anticipo. Secondo la legge, se è inadempiente colui che ha versato la caparra, allora chi l'ha ricevuta ha diritto a trattenerla, senza doverla restituire.
Quando il venditore può recedere da una proposta d'acquisto? ›La proposta, secondo la legge, “può essere revocata finché il contratto non sia concluso“. Questo significa che il contratto è considerato concluso solo quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, fino a questo momento la proposta può essere revocata.
Cosa succede se il mutuo non viene concesso si perde la caparra? ›Nel caso in cui la banca decidesse di non approvare l'erogazione, la caparra dovrà dunque essere restituita. Quando parliamo di caparra confirmatoria, infatti, parliamo proprio di una caparra che serve a confermare l'impegno delle due parti a rispettare un accordo.
Che differenza c'è tra compromesso e proposta di acquisto? ›La differenza tra compromesso e proposta di acquisto risiede nel fatto che il primo impegna entrambe le parti, mentre la seconda solo chi l'ha firmata. Infatti, nonostante l'acquirente abbia versato la caparra, il venditore ha la possibilità di valutare nel frattempo anche altre proposte.
Cosa da sapere prima di fare una proposta d'acquisto? ›- Perché è così importante verificare queste informazioni? ...
- Visura catastale. ...
- Dichiarazione di abitabilità ...
- Conformità catastale. ...
- Planimetria comunale. ...
- Classificazione energetica. ...
- Ultime assemblee condominiali.
Da quanto precede, consegue che se il negozio tra le parti è nullo, perché irrimediabilmente viziato e quindi non è titolo idoneo per ottenere in giudizio l'adempimento o il risarcimento, la provvigione non è dovuta e, se pagata, deve essere restituita.
Quante proposte di acquisto si possono fare? ›L'agente può prendere per buone più proposte d'acquisto contemporaneamente. Non esiste infatti una legge che lo vieti, dunque un diritto a negoziare in esclusiva, neanche se il potenziale acquirente e' quello più tempestivo a fare la proposta rispetto agli altri.
Quanto tempo tra proposta d'acquisto è compromesso? ›Proposta d'acquisto e compromesso immobiliare
All'interno della proposta, di solito, viene indicato un termine massimo per l'accettazione; non ci sono limiti fissati per legge, ma di solito sono 10-15 giorni.
Non tutte le agenzie immobiliari fanno firmare il foglio visita. Senza la firma, diverrebbe difficile dimostrare di fronte ad un giudice che l'acquirente è venuto a conoscenza delle informazioni di quello specifico immobile proprio grazie all'agente immobiliare. Il foglio visita non è obbligatorio per legge.
Che valore ha un preliminare di vendita non registrato? ›Il preliminare di vendita non registrato è valido da un punto di vista civile, ma corrisponde a un'evasione fiscale, perciò sono previste delle sanzioni.
Cosa rende nullo un rogito? ›
Pertanto, un atto di vendita è nullo quando: è contrario a norme imperative; manca di un elemento fondamentale per la sua costituzione; la causa del contratto è illecita; l'oggetto del contratto è impossibile, illecito o indeterminato.
Chi deve essere presente al rogito? ›Al rogito non sono presenti soltanto il compratore, l'acquirente e il notaio. Anche la banca è rappresentata, tramite un suo funzionario, per presenziare alla lettura e alla stipula del contratto di mutuo. Il contratto viene solitamente preparato dalla banca, che appone clausole e dettagli all'interno del documento.
Quando consegnare le chiavi? ›Per evitare di incorrere in rischi di ogni genere, le chiavi dovrebbero essere consegnate all'acquirente al momento dell'atto notarile ma, se per eventuali esigenze o altre necessità l'acquirente chiede di averle prima, è bene tutelarsi.
Come non farsi truffare dalle agenzie immobiliari? ›L'unico modo per difendersi dalle truffe immobiliari è affidarsi a professionisti certificati. Un agente immobiliare esperto lavora solo con clienti verificati ed è in grado di fornire consulenza e assistenza in ogni fase della trattativa fino alla vendita.
Quanto si recupera dal 7.30 per agenzia immobiliare? ›Quanto è possibile detrarre per l'intermediazione immobiliare dal modello 730? I compensi pagati al mediatore immobiliare sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 Euro.
Come si può tutelare un venditore di un immobile? ›Fai fare una relazione tecnica
In questo caso l'unico modo per tutelarti è fare una relazione tecnica ma prima di vendere. si tratta di un documento creato da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che certifica lo stato di fatto dell'immobile e la relativa conformità o non conformità.
Se dopo la firma del compromesso il venditore si rifiuta di presentarsi dal notaio l'acquirente può recedere dal contratto oppure ricorrere al tribunale per ottenere una sentenza di trasferimento della proprietà.
Come liberarsi di un agente immobiliare? ›Per annullare l'incarico di agenzia, devi inviare apposita comunicazione (meglio se con raccomandata A/R). In questo caso non serve comunicare il motivo della scelta. Se il mandato è oggetto di rinnovo automatico, la disdetta dovrai darla almeno entro due settimane prima del rinnovo.
Quando il preliminare è nullo? ›L'art 1351 c.c. prevede che il contratto preliminare è nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive, a pena di nullità, per quello definitivo.
Come si blocca l'acquisto di una casa? ›Quando si vuole “fermare” una casa normalmente si sottoscrive una proposta d'acquisto. E' di grande supporto in questo momento l'agente immobiliare, il quale conosce l'immobile e ha il dovere di verificare chi sono i proprietari e se esistono ipoteche, pignoramenti o altri “problemi” sulla proprietà.
Quanti soldi si danno al preliminare? ›
Al momento del preliminare è regola versare alla controparte una somma a titolo di acconto sul prezzo. Non c'è nessuna norma che indichi la percentuale da versare, ma normalmente si usa corrispondere una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo.
Chi paga le spese di registrazione del preliminare? ›Le spese di registrazione del compromesso spettano all'acquirente, se non è stato pattuito diversamente. Infatti, spetta all'acquirente scegliere il notaio.
Come si può comprare casa se la banca non ti dà il mutuo? ›Il leasing immobiliare funziona sostanzialmente come le classiche forme di leasing, permettendo di acquistare casa a rate senza mutuo. Tuttavia, in genere ha una durata non superiore a 15\20 anni, e il canone mensile può raggiungere cifre piuttosto elevate.
Quanto dura il diritto di ripensamento? ›il consumatore è tenuto alla restituzione dei beni entro 14 giorni dalla data in cui ha comunicato al professionista la sua decisione di esercitare il diritto di ripensamento. Il termine è rispettato se il consumatore rispedisce i beni prima della scadenza suddetta.
Come funziona il diritto di ripensamento? ›Il consumatore può recedere, senza dare alcuna giustificazione e senza penalità, inviando al venditore una comunicazione scritta tramite raccomandata a/r entro 10 giorni lavorativi dalla data di conclusione del contratto (per i servizi) o di consegna della merce (per i beni).
Cosa vede il perito della banca? ›Il perito nominato dalla banca è un professionista di fiducia dell'Istituto di credito. Come dicevamo, a lui è affidato il compito di ispezionare l'immobile e di stabilirne il valore, ma anche di verificare la sua conformità catastale e la regolarità urbanistica.
Cosa succede se a L'acquirente non passa il mutuo? ›Cosa accade in caso di mutuo rifiutato
Se il mutuo viene negato avviene una segnalazione al CRIF, centro che gestisce le informazioni creditizie e si viene inseriti nelle loro banche dati.
I tempi della perizia immobiliare sono piuttosto brevi, tanto che, dal momento del conferimento dell'incarico a quello di perfezionamento del mutuo, non dovrebbero trascorrere più di un paio di settimane. In pratica, dalla perizia al rogito passano circa 15 giorni.
Come annullare una proposta di acquisto accettata subito? ›Come annullo una Proposta di Acquisto? Puoi annullare una proposta di acquisto prima che il veditore l'abbia accettata cliccando il bottone "Annulla Proposta" all'interno della conversazione con il venditore.
Come annullare un offerta accettata? ›Una volta effettuata un'offerta, non puoi annullarla. Il venditore ha la possibilità di rifiutare la tua offerta, ma ciò è unicamente a sua discrezione. Ogni offerta è vincolante. Se la tua offerta viene accettata e il veicolo viene venduto a te, non puoi annullare la tua offerta o l'acquisto.
Come annullare un contratto preliminare di vendita? ›
In primo luogo bisogna effettuare il venditore e ci sono due scenari che si possono verificare. In primis il proprietario deve accettare l'annullamento e quindi si arriva ad una risoluzione consensuale, oppure è necessario rivolgersi ad un giudice.